ผู้เขียนมองว่าธุรกิจ Self-Storage ในประเทศไทยนั้นยังถือว่าอยู่ในช่วงเริ่มต้น มีผู้เล่นไม่มากนัก แต่อย่างไรก็ตามนักวิเคราะห์หลายท่านก็ได้คาดการณ์ไว้ว่าแนวโน้มในการเติบโตนั้นมีค่อนข้างสูง ดังนั้นในบทความนี้จึงขอชวนท่านผู้อ่านช่วยกันวิเคราะห์ถึงปัจจัยอะไรบ้างที่จะช่วยเป็นแรงขับเคลื่อนให้ตลาดของธุรกิจ Self-Storage ในประเทศไทยให้มีโอกาสเติบโตได้ โดยผู้เขียนได้ลองยกตัวอย่างปัจจัย 4 ด้าน ดังนี้
- ปัจจัยด้าน Urbanization หรือการขยายตัวของความเป็นเมือง
จากรายงาน The rise of self-storage in Asia Pacific ของ JLL เปิดเผยว่า Urbanization, Public Awareness และการเติบโตของธุรกิจขนาดเล็ก เป็นตัวขับเคลื่อนที่สำคัญในการสร้างอุปสงค์ของบริการ Self-Storageในเอเชียแปซิฟิก เช่นสิงคโปร์ ฮ่องกง และโตเกียว ซึ่งมีความเป็น Urbanization มีทั้ง Public Awareness ที่ผู้คนมีความคุ้นเคยกับบริการ Self-Storage เป็นอย่างดี และ ทำให้ตลาด Self-Storage ในประเทศหรือเมืองดังกล่าวมีตลาดที่แข็งแกร่งและเติบโตอย่างเต็มที่
สำหรับในประเทศไทยนั้น กรุงเทพมหานครก็ถือว่ามีความเป็น Urbanization คล้าย ๆ กับสิงคโปร์หรือฮ่องกง เนื่องจากเป็นจุดศูนย์รวมความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ มีการเติบโตของทั้งภาคธุรกิจ และการจ้างงาน ทำให้มีประกรหลั่งไหลเข้ามาอาศัยอยู่ในกรุงเทพมหานครอย่างหนาแน่นเพื่อประกอบกิจกรรมทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะธุรกิจขนาดเล็ก ช่วยเป็นแรงขับเคลื่อนในการสร้างอุปสงค์การใช้บริการ Self-Storage ดังจะเห็นได้จากผู้ให้บริการ Self-Storage ในประเทศไทยส่วนใหญ่มักจะมีสถานที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพมหาคร และมีการขยายสาขาไปเข้าในในเขตเมืองที่เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจหรือ CBD มากขึ้น เช่น สีลม สาทร ถนนพระรามที่ 4 เพลินจิต ถนนวิทยุ อโศก สุขุมวิท สยาม ราชเทวี ชิดลม เป็นต้น
- ปัจจัยด้านขนาดพื้นที่ของที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มลดลง
ต่อเนื่องมาจากปัจจัยด้านการขยายของความเป็นเมือง ที่มีความเติบโตทางเศรษฐกิจ และมีความหนาแน่นจากจำนวนประชากร ในด้านของที่อยู่อาศัย จากการสำรวจข้อมูลโดยสำนักงานสถิติแห่งชาติปี 2561 พบว่า จำนวนประชากรในกรุงเทพมหานครที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และประชากรแฝงที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพมหานครมีจำนวนทั้งสิ้น 7.73 ล้านคน ในขณะที่กรุงเทพมหานครมีพื้นที่เพียง 1,568.7 ตารางกิโลเมตร ซึ่งปัจจุบันปี 2564 ตัวเลขของประชากรอาจเพิ่มขึ้นเป็น 10 ล้านคน ในขณะที่พื้นที่เท่าเดิม ทำให้พื้นที่มีไม่เพียงพอในการสร้างที่อยู่อาศัย การพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวราบเป็นไปได้ยาก ซึ่งอาจเป็นเพราะปัจจัยของราคาที่ดินที่มีราคาสูง ทำให้การสร้างที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครต้องเน้นการขยายไปในแนวดิ่งอย่างช่วยไม่ได้ โดยจะเห็นได้จากการวิจัยของ ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่าอุปสงค์และอุปทานของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครปี 2553 – ครึ่งปีแรก 2562 นั้นเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในขณะที่ราคาของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครนั้นก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่ามีแนวโน้มที่สูงขึ้นโดยเฉพาะในย่านธุรกิจ หรือ Central Business District (CBD) นั้น มีราคาสูงถึง 267,281 บาทต่อตารางเมตร ในครึ่งแรกของปี 2562
ยิ่งต้องการพื้นที่การใช้งานมาก ก็อาจจะต้องยอมจ่ายในราคาที่แพงขึ้น ทำให้อุปทานส่วนใหญ่จึงไปตกอยู่ที่ขนาดห้องประมาณ 23 – 35 ตารางเมตร (ขนาดสตูดิโอ – 1 ห้องนอน) ในราคา 2 – 5 ล้านบาท เมื่อการรูปแบบการใช้ชีวิตของคนเมืองเปลี่ยนไป จากการอยู่อาศัยในพื้นที่แนวราบ ไปอาศัยอยู่คอนโดมิเนียมมากขึ้น มีพื้นที่ในการใช้สอยลดลง ในขณะที่ด้านพฤติกรรมของผู้บริโภคก็มีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงในการอุปโภคสินค้าเกี่ยวกับ Lifestyle การท่องเที่ยว และตามความชอบส่วนบุคคลมากยิ่งขึ้น สินค้าหรือไอเท็มต่าง ๆ ที่ซื้อมาตามพฤติกรรมการอุปโภคดังกล่าวนั้นแน่นอนว่าต้องการพื้นที่ในการจัดเก็บ ดังนั้นปัจจัยในด้านของขนาดพื้นที่ของที่อยู่อาศัยจึงเป็นแรงขับเคลื่อนที่จะสร้างโอกาสให้กับธุรกิจ Self-Storage ให้เติบโตขึ้นได้ โดยอาศัยการทำการตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่อาศัยอยู่คอนโดมิเนียมในเขตเมืองโดยเฉพาะย่านธุรกิจในกรุงเทพมหานคร ที่มีพื้นที่ใช้สอยน้อย และมีพฤติกรรมผู้บริโภคในการซื้อของเพื่อตอบสนองความต้องการความชอบส่วนบุคคล แนะนำเสนอบริการที่ช่วยอำนวนความสะดวกในการจัดเก็บสิ่งของเหล่านั้นให้กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายดังกล่าวได้
- ปัจจัยด้านการเติบโตของธุรกิจ e-commerce
จากการเปิดเผยข้อมูลผลการสำรวจมูลค่าพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์ในประเทศไทย ปี 2562 ของสำนักงานพัฒนาธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ (สพธอ.) หรือ ETDA (เอ็ตด้า) กระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจและสังคม พบว่า มูลค่า e-Commerce ในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2559 ถึงปี 2561 มีแนวโน้มเติบโตขึ้น โดยในปี 2561 มีอัตราการเติบโตขึ้นจากปี 2560 ถึงร้อยละ 36.36 และคาดว่าในปี 2562 มีจะมีอัตราการเติดโตขึ้นร้อยละ 6.91 ทั้งนี้สำนักงานพัฒนาธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ (สพธอ.) ยังคาดการณ์ว่าในปี 2563 อัตราการเติบโตจะสูงขึ้นอีก จากพฤติกรรม New Normal ที่คนไทยซื้อ-ขายของออนไลน์มากขึ้น
นอกจากนั้น การเปิดเผยข้อมูลของสำนักงานพัฒนาธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ (สพธอ.) ยังพบว่า มูลค่า e-Commerce จำแนกตามประเภทของอุตสาหกรรม ธุรกิจการค้าปลีกและการค้าส่งมีสัดส่วนมากที่สุด คิดเป็นร้อยละ 39.14 ในปี 2561 และมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในปี 2561 เติบโตในอัตราสูงถึงร้อยละ 90.27 และคาดว่าในปี 2562 จะมีอัตราเติบโตร้อยละ 3.24
ในอุตสาหกรรมปลีกและค้าส่งนั้น มีประเภทของสินค้าที่สำคัญ เช่น สินค้าแฟชั่น เครื่องแต่งกาย อาหารเสริม เครื่องสำอางค์ อุปกรณ์เสิรมความงาม อุปการณ์อิเล็กทรอนิกส์ เฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ตกแต่งบ้าน อาหารแปรรูป อุปกรณ์กีฬา เป็นต้น เหล่านี้ล้วนมีความต้องการพื้นที่ในการจัดเก็บสินค้า โดยเฉพาะบริษัทที่เป็น SME ที่อาจจะมีข้อจำกัดในด้านการลงทุนทำ Warehouse ในการ จัดเก็บ บริการ Self-Storage จึงเป็นทางเลือกให้ธุรกิจ e-Commerce ใช้ในการ Stock สินค้าได้ในราคาที่ไม่สูงจนเกินไป ดังนั้นยิ่งธุรกิจ e-Commerce เติบโตขึ้น จึงมองว่าเป็นปัจจัยที่จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเติบโตของธุรกิจ Self-Storage ได้ ทั้งนี้ผู้ให้บริการอาจจะต้องพิจารณาเรื่องของลักษณะพื้นที่ในการจัดเก็บสินค้าที่ต้องมีการจัดเก็บแบบพิเศษเช่น เครื่องสำอางค์ อาหารเสริม หรืออาหารแปรรูป เพื่อให้สามารถรองรับการจัดเก็บสินค้าที่มีความหลากหลายมากขึ้น
- ปัจจัยด้านการระบาดของโควิด-19
ในสถานการณ์การแพ่ระบาดของไวรัสโคโรน่าตั้งแต่ปี 2019 มาจนถึงปัจจุบัน ยังไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าจะจบลงเมื่อไหร่ ถึงแม้จะมีการพัฒนาวัคซีนเพื่อป้องกันไวรัส แต่ก็ยังไม่อาจสรุปได้ว่าจะหยุดยั้งการแพร่ระบาดได้ เนื่องจากการกลายพันธุ์ของไวรัสที่ทำให้มีการติดต่อง่ายขึ้น แพร่ระบาดเร็วขึ้น และรุนแรงมากขึ้น เราอาจจะต้องใช้ชีวิตไปกับไวรัสนี้ไปเรื่อย ๆ (With Covid) แบบวิถีชีวิตใหม่ (New Normal) และจะกลายเป็น Next Normal หรือการใช้ชีวิตหลังโควิดแบบไหนนั้น อาจจะเร็วเกินไปที่จะตอบได้ในตอนนี้
สำหรับในประเทศไทยนั้น การรับมือกับการแพร่ระบาดของโควิด-19 ก็เป็นไปอย่างยากลำบากเช่นกัน มาตรการต่าง ๆ ที่ได้นำออกมาใช้ เช่นการรักษาระยะห่างทางสังคม (Social Distancing) มาตรการการ Lock Down เพื่อลดการเคลื่อนย้ายของประชากร หลาย ๆ องค์กร ให้พนักงงานทำงานที่บ้าน (Work From Home) โรงเรียนใช้วิธีการเรียนแบบ Online เป็นต้น โดยยังคงดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง จากมาตรการดังกล่าวทำให้ผู้คนต้องใช้ชีวิตแบบ New Normal การทำกิจกรรมต่าง ๆ จะต้องทำภายบ้านมากยิ่งขึ้น มีความต้องการพื้นที่ใช้สอยในบ้านมากยิ่งขึ้น นอกจากนั้นการ Work From Home อาจทำให้ความจำเป็นในการใช้ออฟฟิศน้อยลง หลาย ๆ องค์กรมีการปรับขนาดหรือย้ายออฟฟิศที่มีขนาดเล็กลง หรือบางองค์กรอาจไม่มีความจำเป็นที่จะมีออฟฟิศอีกต่อไป
ถึงแม้วิกฤติโควิด-19 สร้างความเสียหายให้กับหลาย ๆ ธุรกิจ แต่สำหรับธุรกิจการให้บริการรับฝากสิ่งของหรือ Self-Storage นั้นอาจจะแตกต่างออกไป ดังที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น วิถีชีวิตใหม่ที่ทำให้ผู้คนต้องทำกิจกรรมต่าง ๆ ในบ้านมากขึ้น มีความต้องการใช้พื้นที่ใช้สอยในบ้านมากยิ่งขึ้น ออฟฟิศที่มีการปรับขนาดให้เล็กลง ดังนั้น สิ่งของเครื่องใช้หรือเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ที่ไม่ค่อยได้หยิบมาใช้สอยบ่อยนักจำเป็นจะต้องมีการเก็บไว้ในสถานที่อื่น เพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยให้มากขึ้น เช่น เฟอร์นิเจอร์ หรือโซฟาที่มีขนาดใหญ่กินพื้นที่จนเกินไป กระเป๋าเดินทางที่ไม่ได้ใช้เนื่องจากหลายประเทศใช้มาตการ Lock Down หรืออุปกรณ์เครื่องใช้สำนักงาน เอกสารบัญชีต่าง ๆ เป็นต้น เหล่านี้ ทำให้ผู้คนเริ่มเห็นความจำเป็นในการความต้องการพื้นที่ในการจัดเก็บสิ่งของ จึงหันมามองหาบริการให้เช่าพื้นที่ในการจัดเก็บสิ่งของมากขึ้น บริการ Self-Storage จึงตอบโจทย์ในการเสนอบริการการจัดเก็บสิ่งของ ซึ่งผู้ใช้บริกานสามารถเลือกขนาดและระยะเวลาได้ตามความเหมาะสม ดังนั้นจึงมองว่าวิกฤติโควิด-19 เป็นหนึ่งในปัจจัยที่เป็นแรงขับเคลื่อนในการสร้างโอกาสในการเติบโตของธุรกิจ Self-Storage
เขียนโดย: hanabatake